Sollzinsbindung
Je länger die Bindung, desto höher der Zins und desto geringer das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, unabhängig von der vereinbarten Bindung.
Baufinanzierung, Anschluss, Umschuldung
Der Zins ist verhandelbar. Die Struktur entscheidet.
Sollzinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und Bereitstellungsphase bestimmen, was eine Finanzierung am Ende kostet. Für den Bankenvergleich ziehe ich einen Finanzierungsexperten aus dem Königswege-Verbund hinzu, die Absicherung der Rate übernehme ich. So passen Darlehen und Schutz zusammen.
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Alle Gespräche kostenfrei, bei dir vor Ort oder per Videocall. Einen Finanzierungsexperten aus dem Verbund ziehe ich hinzu, wenn es ihn braucht.
Termin anfragenStruktur
Der Zins ist verhandelbar. Die Struktur entscheidet über die Gesamtkosten.
Zwei Angebote mit gleichem Zinssatz können sich über die Laufzeit um einen fünfstelligen Betrag unterscheiden. Ausschlaggebend sind Bindungsdauer, Tilgung, Flexibilität und die Bereitstellungsphase.
Anfängliche Tilgung
Sie bestimmt die Laufzeit stärker als der Zins. Ein Prozent Tilgung bedeutet Jahrzehnte Restschuld. Zwei bis drei Prozent sind bei aktuellen Zinsen der übliche Ausgangspunkt.
Sondertilgung und Tilgungswechsel
Fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr und ein bis zwei Tilgungssatzwechsel sind meist kostenfrei verhandelbar. Sie kosten nichts, wenn man sie nicht nutzt, und sparen viel, wenn doch.
Bereitstellungszinsen
Bei Neubau und Sanierung zählt, wie lange die Bank das Geld bereitstellt, ohne dass es abgerufen wird. Zwölf bereitstellungsfreie Monate sind ein üblicher Verhandlungspunkt.
Beispielrechnung
Dieselbe Rate, zwei Ergebnisse.
Beispiel: 400.000 Euro Darlehen, 3,6 Prozent Sollzins, zehn Jahre Zinsbindung. Nur die anfängliche Tilgung unterscheidet sich. Näherungswerte, gerundet, ohne Sondertilgung.
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtlaufzeit |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | rund 1.530 € | rund 353.000 € | über 45 Jahre |
| 2,0 % | rund 1.870 € | rund 305.000 € | rund 30 Jahre |
| 3,0 % | rund 2.200 € | rund 257.000 € | rund 23 Jahre |
Rechenweg: Annuität aus Zins und Tilgung des Anfangsbestands, monatliche Verrechnung. Die Werte sind Näherungen zur Veranschaulichung des Verhältnisses, kein Angebot.
Im Verbund mit Königswege
Für die Finanzierung hole ich einen Experten dazu. Ich bleibe dabei.
Durch den Verbund mit Königswege kann ich bei der Immobilienfinanzierung auf Experten zugreifen, die jeden Tag mit den Banken arbeiten. Ich ziehe sie hinzu, bin bei den Gesprächen dabei und stimme die Absicherung auf Darlehen und Rate ab – alles aus einer Hand.
- 01Dein Vorhaben, deine GesamtlageWir sprechen über das, was du vorhast, und über das Ganze drumherum: Einkommen, Eigenkapital, Absicherung, Vorsorge.
- 02Ein Experte kommt dazuFür die Finanzierung ziehe ich einen Experten aus dem Königswege-Verbund hinzu und bin beim Gespräch dabei. Deine Angaben gehen nur mit deiner Einwilligung weiter, Kosten entstehen dir dafür keine.
- 03Bankenvergleich und AngebotDer Experte ist als Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO zugelassen. Er vergleicht die Banken, vermittelt das Darlehen und begleitet es bis zur Auszahlung.
- 04Absicherung aus meiner HandWas zur Finanzierung an Schutz gehört – Risikoleben, Berufsunfähigkeit, Wohngebäude –, stimme ich mit dir auf Laufzeit und Rate ab. Dein Ansprechpartner bleibe ich.
Anschlussfinanzierung
Drei Jahre vor Ablauf beginnt die zweite Verhandlung.
Wer bis zum letzten Monat wartet, verhandelt aus der schwächeren Position. Diese drei Wege stehen offen.
- Prolongation beim eigenen Haus
- Das Angebot der bisherigen Bank. Bequem, aber selten das beste. Es dient als Messlatte, nicht als Entscheidung.
- Umschuldung
- Wechsel zu einem anderen Anbieter. Kosten entstehen für die Abtretung der Grundschuld, in der Größenordnung einiger Hundert Euro. Bei nennenswertem Zinsunterschied rechnet sich das schnell.
- Forward-Darlehen
- Sichert den heutigen Zins für einen Abschluss in bis zu 60 Monaten. Pro Monat Vorlauf kommt ein Aufschlag hinzu. Sinnvoll, wenn steigende Zinsen die Rate über deine Belastungsgrenze heben würden.
- Kündigung nach zehn Jahren
- Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei längerer Zinsbindung.
Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?
Das hängt davon ab, wie viel Unsicherheit du tragen kannst. Wer die Rate bei deutlich höheren Zinsen nicht stemmen würde, braucht eine lange Bindung, auch wenn sie heute mehr kostet. Nach zehn Jahren besteht ohnehin ein Kündigungsrecht, längere Bindungen sind also einseitig zu deinen Gunsten.
Was kostet eine vorzeitige Ablösung?
Innerhalb der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe richtet sich nach dem Zinsschaden und kann erheblich sein. Ausnahmen: vereinbarte Sondertilgungen, Verkauf der Immobilie und die Kündigung nach zehn Jahren.
Warum kommt für die Finanzierung ein Experte dazu?
Wer Immobiliendarlehen vermittelt, braucht dafür eine eigene Erlaubnis nach §34i GewO. Die Finanzierungsexperten im Königswege-Verbund haben sie und arbeiten jeden Tag mit den Banken. Ich ziehe sie hinzu, bin dabei und kümmere mich um das, was daneben steht: die Absicherung von Rate und Familie. Für dich bleibt es ein Ansprechpartner.
Ist ein Finanzierungsspezialist teurer als die Hausbank?
In der Regel nicht. Seine Vergütung zahlt die finanzierende Bank aus ihrer Marge. Entscheidend ist der Effektivzins im Angebot, den du in beiden Fällen vergleichen kannst.
Kann ich Eigenleistung einbringen?
Banken erkennen Eigenleistung häufig bis zu einem Anteil des Bauvolumens als Eigenkapitalersatz an, wenn sie belegbar und realistisch ist. Überschätzte Eigenleistung ist eine der häufigsten Ursachen für Nachfinanzierungen.
Was passiert bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit?
Die Rate läuft weiter. Deshalb gehört zu jeder Finanzierung eine Prüfung von Krankentagegeld, Berufsunfähigkeitsschutz und einer Liquiditätsreserve. Restschuldversicherungen sind selten die günstigste Lösung dafür.
Sprechen wir über dein Vorhaben.
Kauf, Neubau oder Anschluss: Erzähl mir, was ansteht. Für die Finanzierung ziehe ich einen Experten aus dem Verbund hinzu, bin dabei und kümmere mich um die Absicherung.