Klumpenrisiko
Eine Immobilie bindet häufig den größten Teil des Vermögens an einen Standort und ein Gebäude. Streuung entsteht erst durch andere Anlagen daneben.
Eigenheim und Kapitalanlage
Eine Immobilie entscheidet sich an der Rate, nicht am Kaufpreis.
Ob Eigenheim oder Vermietung: die wichtigsten Entscheidungen fallen vor dem Notartermin. Diese Seite zeigt, welche Nebenkosten aus Eigenkapital kommen müssen und wo die Risiken liegen. Für den Finanzierungsrahmen ziehe ich einen Experten aus dem Königswege-Verbund hinzu, die Absicherung übernehme ich.
Deine Beratung0 €
- Dein Vorhaben im Überblick
- Erstgespräch
- Kaufnebenkosten für Hessen
- rund 10 %
- Finanzierungsrahmen
- mit Experte
- Restschuld und Gebäude absichern
- bei mir
Alle Gespräche kostenfrei, bei dir vor Ort oder per Videocall. Einen Finanzierungsexperten aus dem Verbund ziehe ich hinzu, wenn es ihn braucht.
Termin anfragenZwei Rechnungen
Eigenheim und Kapitalanlage folgen unterschiedlichen Logiken.
Beim Eigenheim zählt, welche Rate du über zwanzig Jahre sicher trägst. Bei der Kapitalanlage zählt, was nach Zins, Instandhaltung und Steuern übrig bleibt. Wer beides vermischt, kauft meist das falsche Objekt.
| Kriterium | Eigenheim | Kapitalanlage |
|---|---|---|
| Maßstab | Tragbare monatliche Belastung im Verhältnis zum Nettoeinkommen | Nettorendite nach Kosten und Steuern |
| Lage | Nach Lebensplanung: Arbeitsweg, Schule, Familie | Nach Vermietbarkeit: Nachfrage, Leerstandsquote, Entwicklung |
| Steuer | Keine Abzugsfähigkeit der Zinsen | Zinsen, Abschreibung und Kosten sind Werbungskosten |
| Tilgung | Höhere Tilgung, Ziel ist Schuldenfreiheit im Ruhestand | Tilgung im Verhältnis zur Steuerwirkung und Liquidität |
| Zeithorizont | So lange, wie du darin wohnen willst | Mindestens zehn Jahre, sonst greift die Spekulationsfrist |
Nebenkosten
Zwischen Kaufpreis und Gesamtaufwand liegen in Hessen rund zehn Prozent.
Diese Positionen müssen aus Eigenkapital kommen, weil Banken sie in der Regel nicht finanzieren. Wer sie einplant, verhandelt anders.
- Grunderwerbsteuer
- In Hessen sechs Prozent des Kaufpreises, fällig wenige Wochen nach dem Notartermin. Der Satz ist Ländersache und kann sich ändern.
- Notar und Grundbuch
- Zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent, gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Bei Finanzierung kommt die Eintragung der Grundschuld hinzu.
- Maklerprovision
- Falls ein Makler beteiligt ist, beim Wohnungskauf zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Höhe und Verteilung stehen im Vertrag, nicht im Exposé.
- Instandhaltung
- Bei Bestandsobjekten die größte Unbekannte. Dach, Heizung, Fenster und Leitungen bestimmen, ob nach dem Kauf noch Geld übrig ist.
- Modernisierung nach GEG
- Bei älteren Gebäuden können Pflichten zur Heizungs- und Dämmungserneuerung entstehen. Vor dem Kauf prüfen, nicht danach.
Im Verbund mit Königswege
Vor dem Objekt kommt der Rahmen. Den rechnen wir mit einem Experten.
Die meisten Fehlkäufe entstehen unter Zeitdruck: Objekt zuerst, Rechnung danach. Deshalb steht der Finanzierungsrahmen vor der ersten Besichtigung – gerechnet mit einem Finanzierungsexperten aus dem Königswege-Verbund, den ich hinzuziehe. Die Absicherung von Rate, Familie und Gebäude übernehme ich.
- 01Dein Vorhaben, deine GesamtlageWir sprechen über das, was du vorhast, und über das Ganze drumherum: Einkommen, Eigenkapital, Absicherung, Vorsorge.
- 02Ein Experte kommt dazuFür die Finanzierung ziehe ich einen Experten aus dem Königswege-Verbund hinzu und bin beim Gespräch dabei. Deine Angaben gehen nur mit deiner Einwilligung weiter, Kosten entstehen dir dafür keine.
- 03Bankenvergleich und AngebotDer Experte ist als Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO zugelassen. Er vergleicht die Banken, vermittelt das Darlehen und begleitet es bis zur Auszahlung.
- 04Absicherung aus meiner HandWas zur Finanzierung an Schutz gehört – Risikoleben, Berufsunfähigkeit, Wohngebäude –, stimme ich mit dir auf Laufzeit und Rate ab. Dein Ansprechpartner bleibe ich.
Risiken
Drei Risiken, die in Renditerechnungen selten auftauchen.
Instandhaltung
Rücklagen von einem Prozent des Gebäudewerts pro Jahr sind eine Untergrenze. Bei Bestandsobjekten liegt der tatsächliche Bedarf oft darüber.
Mietausfall und Leerstand
Zwischen zwei Mietern liegen Wochen, manchmal Monate. Die Rate läuft weiter. Zwei leere Monate pro Jahr sollten in der Rechnung stehen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Richtwert die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln, also in Hessen rund zehn Prozent des Kaufpreises, plus eine Reserve von drei Nettomonatsgehältern. Vollfinanzierungen sind möglich, kosten aber deutlich mehr Zins und verlängern die Laufzeit erheblich.
Kaufen oder weiter mieten?
Das ist eine Rechnung, keine Haltung. Verglichen werden die Gesamtkosten des Kaufens über die geplante Wohndauer, inklusive Zins, Instandhaltung und entgangener Rendite des Eigenkapitals, mit der Miete plus Anlage der Differenz. Unter etwa zehn Jahren Wohndauer geht der Vergleich meist zugunsten der Miete aus.
Lohnt sich eine vermietete Wohnung als Vorsorge?
Sie kann sich lohnen, wenn Lage, Kaufpreisfaktor und Zustand stimmen und du den Verwaltungsaufwand tragen willst. Steuerliche Vorteile allein rechtfertigen keinen Kauf: sie wirken nur, wenn das Objekt auch ohne sie tragfähig ist.
Was ist die Spekulationsfrist?
Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn grundsätzlich zu versteuern. Bei selbst genutztem Wohneigentum gelten andere Regeln. Die Frist läuft ab Datum des Kaufvertrags.
Brauche ich eine Risikolebensversicherung für den Kredit?
Wenn eine zweite Person auf das Objekt oder auf dein Einkommen angewiesen ist, ja. Sinnvoll ist eine Absicherung in Höhe der Restschuld mit fallender oder konstanter Summe. Wir prüfen das zusammen mit der Arbeitskraftabsicherung.
Sprechen wir über dein Vorhaben.
Eigenheim oder Kapitalanlage: Erzähl mir, was du vorhast. Für die Finanzierung ziehe ich einen Experten aus dem Verbund hinzu, bin dabei und kümmere mich darum, dass Rate, Familie und Gebäude abgesichert sind.